Introdução
Na regularização de imóveis inventário, é comum encontrar uma significativa distância entre a realidade patrimonial da família e a situação formal constante do Registro de Imóveis. Não são raros os casos em que o falecido ocupava determinado imóvel há décadas, pagava tributos, realizava benfeitorias e era reconhecido socialmente como proprietário, embora a matrícula ainda permanecesse em nome de terceiro.
Também existem situações em que o autor da herança celebrou compromisso de compra e venda, pagou parte ou a totalidade do preço e recebeu a posse do imóvel, mas não conseguiu obter a escritura definitiva ou registrar o título. Em outros casos, o imóvel sequer possui matrícula individualizada, a construção não está averbada ou a cadeia sucessória contém transmissões anteriores não formalizadas. Essas circunstâncias podem dificultar o processamento e a conclusão do inventário.
Entretanto, a ausência de registro do imóvel em nome do falecido não significa, necessariamente, que nenhum direito relacionado ao bem possa ser transmitido aos herdeiros. A questão central é identificar a natureza jurídica do direito exercido pelo falecido: propriedade formal, posse, direito aquisitivo decorrente de contrato, direito hereditário ou mera ocupação sem documentação suficiente.
Propriedade formal, posse e direitos aquisitivos na regularização de imóveis inventário
Propriedade e posse são situações jurídicas distintas. Nas transmissões entre vivos, a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o registro não for realizado, o alienante continua sendo considerado proprietário formal do bem, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Da mesma forma, os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos dependem, em regra, do registro do título, nos termos do art. 1.227 do Código Civil.
Isso explica por que um contrato particular de compra e venda, embora possa comprovar a existência de uma relação obrigacional e de direitos aquisitivos, nem sempre é suficiente para transferir a propriedade formal do imóvel.
A posse, por outro lado, pode existir independentemente da titularidade registral. O falecido pode ter exercido posse direta ou indireta, com pagamento de tributos, manutenção do imóvel, realização de obras e comportamento compatível com o exercício de poderes inerentes à propriedade. No plano sucessório, a posse possui relevância jurídica e econômica. O art. 1.206 do Código Civil estabelece que ela se transmite aos herdeiros ou legatários com os mesmos caracteres. Assim, os herdeiros podem receber não necessariamente a propriedade registrada, mas os direitos possessórios correspondentes. Essa distinção deve ser expressamente observada no inventário e é um dos pontos centrais da regularização de imóveis inventário.
O imóvel na regularização de imóveis inventário pode ser incluído?
A resposta depende da documentação disponível e do grau de controvérsia existente. A jurisprudência reconhece a possibilidade de inclusão, no inventário, de direitos possessórios e aquisitivos relacionados a imóveis sem registro em nome do falecido, desde que esses direitos sejam comprovados documentalmente.
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a autonomia entre o direito de propriedade e o direito possessório, admitindo a partilha de direitos possessórios com expressão econômica, inclusive em relação a imóveis situados em loteamentos irregulares. No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça do Paraná admitiu a inclusão, no inventário, de direitos aquisitivos e possessórios derivados de compromissos de compra e venda não registrados. Naquele caso, os contratos, as matrículas e os comprovantes de pagamento foram considerados suficientes para demonstrar a relação jurídica.
Portanto, o bem irregular pode ser relacionado no inventário, desde que sua descrição seja tecnicamente adequada. Em vez de declarar simplesmente que o falecido era proprietário, pode ser necessário indicar que o espólio possui: direitos possessórios; direitos aquisitivos; direitos decorrentes de compromisso de compra e venda; direitos e ações relacionados ao imóvel; benfeitorias realizadas no bem; eventual pretensão de adjudicação compulsória; eventual posse apta à usucapião; créditos ou obrigações decorrentes do negócio imobiliário. A partilha desses direitos não equivale, por si só, ao reconhecimento da propriedade dominial.
A importância das primeiras declarações
No inventário, o inventariante deve apresentar a relação individualizada dos bens, direitos e ações do espólio. O art. 620 do Código de Processo Civil exige a descrição dos imóveis, incluindo localização, área, confrontações, benfeitorias, origem dos títulos, matrícula e ônus. O dispositivo também determina a inclusão de direitos e ações — etapa essencial de qualquer regularização de imóveis inventário bem-sucedida.
Nos casos de imóveis irregulares, é recomendável apresentar: endereço e localização do imóvel; eventual matrícula, ainda que registrada em nome de terceiro; identificação do proprietário registral; origem da posse; contratos firmados pelo falecido; comprovantes de pagamento; carnês de IPTU; contas de água e energia; documentos de aquisição; declarações de confrontantes; fotografias e documentos relativos às benfeitorias; certidões do Registro de Imóveis; informações sobre ações judiciais ou administrativas relacionadas ao imóvel. A documentação deve permitir a identificação do direito efetivamente integrado ao patrimônio do falecido. A omissão do imóvel ou sua descrição genérica pode gerar exigências, impugnações e necessidade de retificação das declarações.
Compromisso de compra e venda não registrado
Uma situação frequente ocorre quando o falecido celebrou compromisso de compra e venda, mas o contrato não foi registrado. Nesse caso, devem ser analisados: a identificação do imóvel no contrato; o pagamento do preço; a imissão na posse; a existência de parcelas pendentes; a situação do vendedor ou loteador; a possibilidade de outorga da escritura; a existência de outros compromissos ou restrições sobre o imóvel.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu que a promessa de compra e venda pode gerar direito transmissível por causa da morte, ainda que não tenha sido registrada, desde que existam elementos documentais suficientes. A partilha, entretanto, deve respeitar os limites do contrato. Se houver parcelas pendentes, os herdeiros poderão receber os direitos contratuais juntamente com as obrigações correspondentes.
O inventário organiza a transmissão dos direitos do falecido aos sucessores, mas não substitui automaticamente a escritura pública, o registro imobiliário ou eventual medida judicial de regularização.
Inventário judicial e extrajudicial
O art. 610 do Código de Processo Civil prevê o inventário judicial quando houver testamento ou interessado incapaz. Se todos os interessados forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser realizados por escritura pública, com assistência de advogado ou defensor público.
A existência de imóvel irregular não impede necessariamente o inventário extrajudicial. Contudo, a viabilidade dependerá da concordância dos herdeiros, da documentação disponível e da possibilidade de descrever corretamente os direitos transmitidos. A via judicial tende a ser mais adequada quando houver: controvérsia sobre a posse; disputa quanto à titularidade; interessado incapaz; testamento; necessidade de produção complexa de provas; resistência de terceiros; discussão sobre a validade do contrato.
O art. 612 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz decidirá as questões de direito quando os fatos relevantes estiverem comprovados documentalmente, remetendo às vias ordinárias as questões que dependerem de outras provas. Assim, direitos possessórios ou aquisitivos podem ser partilhados no inventário quando houver prova documental suficiente. Disputas complexas sobre domínio, falsidade contratual, limites ou posse contestada poderão exigir ação própria.
Usucapião: solução possível, mas não substituta automática do inventário
A usucapião pode ser uma alternativa de regularização quando o falecido ou os herdeiros exerceram posse qualificada pelo período e nas condições exigidas pela modalidade aplicável. O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a possibilidade de usucapião por herdeiro que exerça posse exclusiva sobre imóvel integrante da herança, desde que demonstrados os requisitos legais, o exercício exclusivo da posse e a ausência de oposição dos demais herdeiros. Também há decisões estaduais reconhecendo a possibilidade de um herdeiro usucapir o imóvel quando comprovada a posse exclusiva com intenção de dono.
Entretanto, a usucapião não deve ser utilizada automaticamente para evitar o inventário ou afastar direitos de outros herdeiros. É necessário diferenciar: a usucapião baseada em posse autônoma, com requisitos próprios de aquisição originária; e a tentativa de utilizar a usucapião apenas para contornar a ausência de inventário e transferir patrimônio hereditário. A análise deve considerar a origem da posse, sua continuidade, exclusividade, eventual oposição dos demais herdeiros e a documentação disponível.
Adjudicação compulsória e sobrepartilha
A adjudicação compulsória pode ser adequada quando existe contrato válido e o vendedor não outorga a escritura definitiva. A medida, contudo, exige análise da cadeia dominial, da situação registral e da participação das pessoas necessárias no procedimento. A jurisprudência também admite, em determinadas situações, a adjudicação de fração ideal de imóvel indivisível, com formação de condomínio, desde que o pedido seja juridicamente compatível com a situação do bem.
Quando a controvérsia não puder ser resolvida documentalmente no inventário, o bem poderá ser remetido para discussão em ação própria, sem prejuízo de posterior sobrepartilha. Há decisões reconhecendo a possibilidade de partilha de direitos possessórios sobre imóveis irregulares e de posterior sobrepartilha quando a situação exigir produção probatória ou regularização adicional.
A sobrepartilha pode ser considerada quando: a titularidade depender de providências externas; houver documentação insuficiente; existir litígio sobre o bem; a regularização depender de terceiros; os demais bens puderem ser partilhados imediatamente; houver necessidade de apuração de tributos ou obrigações.
Conclusão
O fato de o imóvel não estar registrado em nome do falecido não impede automaticamente sua consideração no inventário. O ponto fundamental é não confundir posse ou direitos aquisitivos com propriedade formal. Em muitos casos, o espólio não transmite o domínio registrado, mas direitos possessórios, contratuais, aquisitivos ou ações destinadas à futura regularização.
Contratos, comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, certidões imobiliárias, documentos de posse, recibos, plantas, declarações e provas de benfeitorias podem definir se o direito será incluído diretamente no inventário, se será objeto de sobrepartilha ou se deverá ser discutido em ação própria.
O caminho mais seguro para uma regularização de imóveis inventário bem-sucedida consiste em realizar, antes ou no início do inventário, um diagnóstico da matrícula, da cadeia dominial, dos contratos, da situação fiscal, da existência de herdeiros e da natureza da posse. A partir dessa análise, será possível definir a estratégia adequada: inventário judicial ou extrajudicial, partilha de direitos, sobrepartilha, adjudicação compulsória, usucapião ou combinação de medidas. Cada caso exige análise individualizada da documentação e da situação registral do imóvel.
Cada inventário com imóvel irregular exige uma estratégia diferente — o primeiro passo é entender qual direito o falecido realmente detinha sobre o bem. Fale com a Dra. Tatiana Batista Gomes para avaliar a documentação disponível e o caminho mais seguro no seu caso.
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